Формування та розвиток ринку земель

Версія для друку

 

Формування та розвиток ринку земель

Поступовий перехід економіки України до ринкових відносин супроводжується розвитком ринку землі, створенням необхідної ринкової інфраструктури. Ринок землі – це засіб перерозподілу земельних ділянок між власниками і користувачами економічними методами на основі конкурентного попиту та пропозиції, що забезпечує: купівлю-продаж, оренду, заставу тощо земельних ділянок або прав на них; визначення вартості землі та визнання її капіталом і товаром; розподіл простору між конкуруючими варіантами використання земель та суб’єктами ринку. У вузькому розумінні „земельний ринок” означає сферу конкретного обігу (руху земельних ділянок і територіальних ресурсів, у межах якого існує багато угод різного типу, складається певна кон’юнктура попиту і пропозицій, встановлюються цінові параметри (ринкова ціна, орендна плата, заставна вартість тощо), діють визначені державні регулятори руху земельної власності (земельне оподаткування, землеустрій, фінансово-кредитна політика, державні інвестиційні програми з використання і відновлення земельних ресурсів різних форм власності та ін.).За часів існування лише державної форми власності на землю операції з нею узагальнено називалися обігом землі, тому що в цей процес не вкладався економічний зміст. Землю вважали лише природним об’єктом, тому що на виробництво його не витрачалася жива та уречевлена праця. У сучасних умовах правових земельних відносин та ринкового господарювання земля знаходиться в економічному обороті як економічна субстанція, що має вартість, слугує наповненню коштами бюджетів усіх рівнів, громадяни від операцій по обороту землі одержують економічний зиск, вартість землі переходить від одного суб’єкта власності до іншого. Економічний оборот землі здійснюється між різними власниками землі, суб’єктами господарювання, землекористувачами, різними адміністративними одиницями, категоріями земель, державами. При цьому може змінюватися або залишатися початковою форма власності на землю, цільове призначення та ін.

Сучасне законодавство формує земельні відносини на якісно новому фундаменті, коли земля, як засіб виробництва, включається в економічний обіг, притягує капітал. Комерційні структури, які викупили земельні ділянки під об’єктами нерухомості, що їм належать, значно ефективніше працюють, розширено відтворюють виробництво, мають позитивні економічні та фінансові результати. Витрати коштів на придбання ділянок компенсуються  підприємствам  гарантією власності на землю, створення єдиного комплексу нерухомості та якісно новою інвестиційною привабливістю. В свою чергу приймаючи рішення про продаж землі, органи місцевого самоврядування, отримують одне з найбільших джерел поповнення своїх бюджетів (особливо, це стосується невеликих сільських та селищних рад). Але після проведення приватизації майна та зміни організаційно-правового статусу підприємства в багатьох випадках продовжують використовувати земельні ділянки на праві постійного користування, укладають договори на право оренди земельної ділянки, або ж використовують господарські двори на умовах захвату. Справа землевласника, землекористувача, спираючись на законний фундамент, будувати земельні і економічні відносини найбільш ефективно і раціонально, максимально продуктивно для себе і для держави.

Земля є унікальним капіталом у своїй здатності утримувати вартість, пов'язану з економічною діяльністю. Вона також здатна підвищувати вартість з часом. Правову основу придбання громадянами і юридичними особами України земельних ділянок несільськогосподарського призначення складає Конституція України, відповідно до якої громадяни, юридичні особи й держава набувають і реалізують право власності на землю виключно відповідно до закону (ст.14). Конституційні засади права власності на землю в Україні знайшли своє відображення в Земельному кодексі України від 25 жовтня 2001 року.  Земельний кодекс України закріплює принципово нові  підходи до регулювання земельних відносин порівняно з  попереднім Земельним кодексом, Указами Президента  України, іншими нормативно-правовими актами.   З 1 січня 2002 року по 1 січня 2005 року суб'єкти підприємницької діяльності недержавної і не комунальної власності, які мають земельні ділянки на праві постійного користування, зобов'язані обрати одну  з можливих форм використання земельних ділянок:  право оренди чи право власності. Право вибору тієї чи іншої форми використання земельної ділянки належить суб'єктам підприємницької діяльності. При цьому враховуються передбачені   заборони, обмеження, сервітути щодо використання земельної ділянки.

Земля включається у цивільно-правовий обіг і тому регулювання суспільних відносин, пов'язаних з придбанням громадянами і юридичними особами земельних ділянок несільськогосподарського призначення має здійснюватися також за нормами цивільного та інших галузей законодавства. Серед законів, які регулюють окремі аспекти придбання земельних ділянок, можна назвати закони України про місцеве самоврядування, місцеві державні адміністрації, підприємства, господарські товариства, природно-заповідний фонд, бюджетну систему, планування територій, основи містобудування. Названі закони визначають порядок прийняття рішення про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, підстави внесення прав на земельні ділянки до статутних фондів господарських товариств, розподіл і  використання коштів від приватизації підприємствами земельних ділянок, порядок нотаріального посвідчення угод про придбання земельних ділянок тощо.  З прийняттям Земельного кодексу України втрачають чинність Укази Президента України, в яких визначались підстави і механізм купівлі-продажу земельних ділянок  несільськогосподарського призначення. Винятками з цього є Указ Президента України від 4 лютого 2000 року, яким схвалені основні напрями розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення, а також Указ Президента України «Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки» від 30 травня 2000 року. Земельний Кодекс України не має зворотної сили щодо земельних ділянок, які були придбані у власність суб'єктами підприємництва до 1 січня 2002 року. В структурі земельного законодавства України важливе місце займають підзаконні нормативні акти, до яких належать постанови Кабінету Міністрів України, а також нормативно-правові акти Держкомзему України, інших центральних органів державної виконавчої влади (Мін’юст, Міністерство аграрної політики, Держбуд, Державна податкова адміністрація тощо). При цьому важливо зазначити, що з прийняттям нового Земельного кодексу України розширюються повноваження Кабінету Міністрів України у регулюванні земельних відносин.

 У чинному законодавстві Україні визначено широке коло повноважень для органів місцевого самоврядування у сфері регулювання земельних відносин. З цією метою сільські, селищні, міські ради мають право приймати локальні нормативно-правові акти щодо регулювання  земельних відносин, які є обов'язковими для всіх суб'єктів земельних правовідносин на території ради.   При цьому такі  акти не повинні суперечити нормам чинного земельного та інших галузей законодавства України. Земельний кодекс України закріплює основні види сервітутів, серед яких можна назвати право проходу, проїзду через земельну ділянку, право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій тощо. Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлено земельний сервітут, до іншої особи. Не можуть бути придбані у власність громадян і юридичних осіб земельні ділянки державної та комунальної власності, які згідно зі ст.ст. 83-84 Земельного кодексу України забороняється відчужувати у приватну власність суб'єктам підприємництва. Відповідно до статті 83 ЗК України, до земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

• землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);

• землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;

• землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

• землі лісового фонду, крім випадків визначених Земельним кодексом;

• землі водного фонду, крім випадків визначених Земельним кодексом;

• земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.
Згідно з п.4 статті 84 Земельного кодексу України, до земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

• землі атомної енергетики та космічної системи;

• землі   під   державними   залізницями,   об'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту;

• землі оборони;

• землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

• землі лісового фонду, крім випадків, визначених Земельним кодексом;

• землі водного фонду, крім випадків, визначених Земельним кодексом;
• земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

• земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.
Згідно з чинним Земельним кодексом України, Покупцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення із земель державної та комунальної власності можуть бути:

• громадяни України;

• іноземні громадяни та особи без громадянства;

• юридичні особи, засновані громадянами України і юридичними особами України;

• іноземні юридичні особи;

Не можуть бути покупцями земельних ділянок юридичні особи України, які:

• засновані виключно на державній та комунальній власності;

• засновані особами без громадянства;

• у статутному фонді яких є частка державної чи комунальної власності.

Іноземні фізичні особи та особи без громадянства, іноземні юридичні особи можуть бути Покупцями земельних ділянок у межах населених пунктів і за межами населених пунктів у разі придбання у власність об'єктів нерухомого майна. Відповідно до п.З статті 129 ЗК України, продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад іноземним юридичним допускається за умови реєстрації

іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України. 

Основними стадіями продажу земельних ділянок є:

• підготовка до продажу земельної ділянки;

• відчуження  земельної ділянки шляхом укладення договору купівлі-продажу чи проведення земельних торгів;

• легалізація права власності на земельну ділянку.

  Державний акт на право власності на земельну ділянку має бути у кожного суб'єкта підприємництва, який придбав земельну ділянку в процесі приватизації земель державної чи комунальної власності, або ж на вторинному ринку землі. Без цього документа будь-які дії Покупця щодо придбаної земельної ділянки є юридичне ризикованими і матимуть для нього негативні наслідки фінансового та майнового характеру. Адже юридичне значення Державних актів на право власності на земельну ділянку полягає в тому, що цей документ посвідчує право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, визначає момент виникнення права власності, забезпечує Покупцеві земельної ділянки право вільно розпоряджатись нею.

Укладений і нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки є підставою для оформлення Державного акта на право власності на земельну ділянку.

Державний акт на право власності на землю видається на одну земельну ділянку, що є предметом договору купівлі-продажу.

Порядок реєстрації Державних актів на право власності на земельну ділянку визначається чинним законодавством.

 Поступово процес приватизації землі в населених пунктах стає прозорішим, дедалі більше підприємців усвідомлюють важливість здобуття права власності на землю, а можливість розрахунку за придбану земельну ділянку з розстроченням дозволяє підприємствам оптимально

використовувати наявні фінансові ресурси.

Застосування розстрочення платежів у процесі приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення дозволяє суб'єктам підприємницької діяльності не втрачаючи часу, розпочати освоєння земельної ділянки після сплати обумовленої договором частини вартості земельної ділянки, одержати кредитні ресурси для забудови, залучити національні та іноземні інвестиції у розвиток виробництва на придбаній у власність земельній ділянці. Земельний кодекс України упорядковує, робить прозорим та сприяє процесу викупу земель підприємствами та приватними підприємцями.

Передбачена чинним кодексом обов'язковість продажу вільних від забудови земельних ділянок на конкурентних засадах. Очевидно, що наявність кількох претендентів на один об'єкт збільшить можливість продавця отримати більшу суму від продажу земельної ділянки.

З 1 січня 2002 року земельні ділянки не відводяться у постійне користування суб'єктам підприємницької діяльності. Більшість підприємств обере викуп земельних ділянок, отже оренда землі як форма права користування землею, є похідною і залежною від права власності, обмежена терміном використання землі, умовами власника земельної ділянки, заборонами на вчинення тих чи інших юридичних дій із земельними

ділянками,  постійним контролем з боку власника порядку використання земельної ділянки. Однією з причин, через яку іноземні інвестори не бажали розвивати свій бізнес в Україні, була законодавча заборона права власності іноземних осіб на землю. Тепер, коли у  Земельному кодексі України ця заборона усунута, залучення іноземного капіталу значною мірою залежатиме від здатності органів місцевого самоврядування та державних адміністрацій створити відповідні умови, що сприяли б розвитку підприємництва. За даними обласного головного управління земельних ресурсів , лише за 2003 рік надходження від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення до бюджетів усіх рівнів склали майже 5,2 млн. грн..

В середньому вартість земельних ділянок становить близько 8-12 річних орендних плат. Ще одним джерелом надходжень до бюджету є мито, яке сплачується при нотаріальному посвідченні цивільно-правових угод із земельними ділянками на вторинному ринку землі. Із збільшенням кількості первинних продажів земельних ділянок, зростатиме і подальший рух землі, а це означає зростання надходжень у місцеві бюджети від сплати мита. Використання землі в Україні є платне, і місцеві бюджети матимуть стабільне джерело надходжень у вигляді земельного податку, незалежно від форми власності на землю. Податок на землю, продану у власність підприємствам, являє собою стабільніше джерело надходжень до бюджету, ніж орендна плата за ту саму ділянку землі. Земельний податок надає можливість органам місцевого самоврядування здійснювати моніторинг якості землі, змінювати ставки податку залежно від інфляції шляхом щорічних переоцінок нерухомості, що є не завжди можливим при угодах оренди землі. Справляння податку на землю - це один із засобів контролю за використанням землі підприємствами. Несплата податку може призвести до припинення права власності на земельну ділянку в порядку, передбаченому законодавством України. Якщо земля не є у приватній власності, досить важко переконати інвестора вкладати гроші у це підприємство. Незважаючи на всі економічні негаразди, і на Полтавщині є передумови для приходу стратегічних інвестицій. Придбавши землю у власність, власник зможе внести її вартість як актив до статутного фонду підприємства. Підприємство зможе випустити акції на суму, що дорівнює вартості землі, продати ці акції і таким чином залучити додаткові кошти для свого розвитку. Крім того, розмір статутного фонду є одним із головних критеріїв для банків у наданні кредитів підприємствам. Придбавши землю у власність, власник отримує можливість підвищити вартість акцій підприємства, захистити кошти підприємства від інфляції. Економічний оборот землі забезпечують: ринкові операції – купівля-продаж землі та прав оренди на неї, оренда, застава та міна землі; поза ринкові (цивільно-правові) операції – дарування, передача у спадщину, передача частки землі із спільного майна подружжя, відведення землі для відповідних потреб.

 

угору ↑