Ринкові операції

Версія для друку

 

Ринкові операції

Купівля-продаж землі

Приватизація земельних ділянок несільськогосподарського призначення підприємствами України здійснюється відповідно до статті 14 Конституції України, глави 20 Земельного кодексу України, Закону України „Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” від14.09.2000 №1953.

Суб’єктами права власності на землі приватної власності відповідно до статті 80 ЗКУ є громадяни та юридичні особи. Однією з підстав набуття права власності на землю є її придбання за договором купівлі-продажу.

У приватну власність не можуть передаватися землі атомної енергетики та космічної системи, землі під державними залізницями, об’єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту, землі оборони, землі під об’єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, землі лісового та водного фонду, крім випадків, передбачених Земельним кодексом України, земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук, а також земельні ділянки зон відчуження та безумовного відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи (ст. 84 ЗКУ).

До розмежування земель державної та комунальної власності продаж земельних ділянок за межами населених пунктів провадиться районними державними адміністраціями, а в межах населених пунктів – відповідними радами.

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради. У заяві зазначаються бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір.

До заяви додаються державний акт на право постійного користування чи договір оренди земельної ділянки, план земельної ділянки та документ про її надання у разі відсутності право установчих документів, свідоцтво про реєстрацію суб’єкта підприємницької діяльності.

Вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової та експертної   оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України 11.10.2002 №1531. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться фахівцями, які мають відповідне кваліфікаційне свідоцтво та ліцензію Держкомзему, яка дає право на проведення оцінки земельних ділянок.

Проведення оцінки починається з обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі, визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди, складання завдання та договору на оцінку, збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки, визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки, вибір та обґрунтування методичних підходів, визначення вартості земельної ділянки і формування остаточного висновку та складання звіту про оцінку.

До звіту включаються назва об’єкта оцінки та місця розташування земельної ділянки, дата оцінки, найменування замовника та оцінювача, їх місце знаходження, банківські реквізити, ідентифікаційні коди – для юридичних осіб, прізвище, ім’я та по батькові, паспортні дані, ідентифікаційні номери – для фізичних осіб. Включається також мета проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки, основні передумови, припущення та обмеження щодо застосування результатів оцінки, опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних, аналіз найбільш ефективного використання об’єкт оцінки, обґрунтування застосування методичних підходів, методів та оцінних процедур. Включається і сертифікація оцінки (підстави проведення даної оцінки, письмова заява оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, результат особистого огляду об’єкта оцінки, дотримання вимог законодавства та інших нормативно-правових актів щодо оцінки земельної ділянки та прав на них, що є важливим для достовірної та об’єктивної оцінки та висновку про вартість об’єкта оцінки. На підставі порівняльного аналізу отриманих результатів оцінки за обраними методичними підходами та ринковими даними готується висновок про вартість об’єкта оцінки. До звіту також додаються розрахунки. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо провели оцінку, і скріплюється печаткою, підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності. Термін чинності звіту становить 1 рік.

Звіт про експертну грошову оцінку підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації, що проводиться спеціалістами обласного головного управління земельних ресурсів, як того вимагає законодавство. Тільки за наявності позитивного висновку державної експертизи, після внесення змін, пояснень та доповнень на зауваження, що виникли в результаті експертизи, він подається на розгляд відповідної ради чи адміністрації на затвердження і установленому порядку і прийняття рішення про продаж розглянутої земельної ділянки.

У місячний термін відповідний орган приймає рішення про продаж чи відмову в продажу із зазначенням причин відмови. Підставою для відмови від продажу земельної ділянки є неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки, виявлення недостовірних відомостей у поданих документах, чи у разі, якщо щодо суб’єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності. Рішення ради чи адміністрації про відмову у продажу земельної ділянки може бути оскаржене у суді.

Рішення про продаж є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Розрахунок за придбані земельні ділянки відповідно до статті 128 Земельного кодексу України може здійснюватися з розстроченням та сплатою відсотків за домовленістю сторін. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про сплату вартості є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за договором купівлі-продажу: у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна. Продаж земельних ділянок за межами населених пунктів іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України. Продаж земельних ділянок в межах населених пунктів іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється сільськими, селищними, міськими радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

 

Купівля-продаж земельних ділянок та права оренди на земельних аукціонах

Продаж вільних від забудови земельних ділянок провадиться на земельних торгах відповідно до статті 136 Земельного кодексу України, перелік яких затверджується місцевою радою.

 1.Земельний орган спільно з органом архітектури формує перелік земельних ділянок, які можуть бути продані під забудову (в оренду), із зазначенням адреси ділянки та орієнтовної площі і подає на затвердження місцевої ради.

2.Після затвердження радою списку земельних ділянок місцевий земельний орган: організовує експертну оцінку земельних ділянок; виготовлення технічних паспортів земельних ділянок; затверджує технічні паспорти земельних ділянок, в яких вказуються розмір земельної ділянки, місце розташування (адреса), експертна грошова оцінка земельної ділянки – її стартова ціна, природний і господарський стан земельної ділянки, цільове призначення, допустимі види забудови, умови й обмеження забудови земельної ділянки відповідно до генерального плану забудови населеного пункту, графічні матеріали (план встановлення меж земельної ділянки, витяг з чергового плану – топографічний план у масштабі 1:500 з нанесенням інженерних мереж, червоних ліній та ліній забудови);

за 30 днів до проведення аукціону повідомляє в засобах масової інформації про проведення аукціону із зазначенням таких відомостей: дані технічних паспортів земельних ділянок, умови участі в аукціоні, суму застави, час та місце проведення аукціону, назву та адресу установи, ПІБ та номер телефону особи, у якої можна ознайомитися з технічними паспортами земельних ділянок; дає можливість придбати технічний паспорт учасника аукціону; надає безкоштовні консультації з питань проведення  аукціону.

3.Бажаючі взяти участь у земельному аукціоні, подають заяву в місцевий земельний орган на право участі у ньому з дотриманням установлених вимог.

4.Для участі в аукціоні фізичні та юридичні особи: укладають із земельним органом угоду про умови участі в аукціоні; вносять заставу в розмірі 15% від початкової ціни об’єкта аукціону; сплачують вартість технічного паспорта земельної ділянки.

5.Одержання квитків учасників аукціону, які повинні містити такі відомості: номер, під яким покупець бере участь а аукціоні; реквізити учасників торгів; адреси земельних ділянок.

6. Проведення земельного аукціону за встановленими правилами.

7. Укладання договору купівлі-продажу.

8. Нотаріальне посвідчення договору.

9. Згідно з протоколом аукціону при наявності довідки банківської установи про сплату переможцем коштів земельний орган у місячний термін виготовляє державний акт на право власності на земельну ділянку.

10. Одержання переможцем аукціону державного акта на право власності на земельну ділянку.

11. Державна реєстрація земельної ділянки.

У разі порушення встановлених правил проведення аукціону його результати можуть бути скасовані.

  Очевидно, що наявність кількох претендентів на один об'єкт збільшить можливість продавця отримати більшу суму від продажу земельної ділянки.

В області за весь період було продано на земельних торгах 22 вільні земельні ділянки для спорудження об’єктів нерухомого майнв загальною площею 5,61 га. Ці продажі принесли до бюджетів майже 2,7 млн.грн. Полтавським обласним головним управлінням земельних ресурсів для реалізації конституційного права громадян на землю, створення ринкового механізму ціноутворення, розвитку конкурентних засад щодо набуття і реалізації права на землю, наповнення бюджетів, активізовані роботи по проведенню акукціонів із продажу земельних ділянок, вільних від забудови і права оренди на них. В результаті визначено 23 земельні ділянки, орієнтовною площею 14,12 га, які передбаченіо виставити на земельні торги. Роботи по визначених земельних ділянках вже проводяться і знаходяться на різних стадіях виконання у Великобагачанському, Гадяцькому, Диканському, Оржицькому, Приятинському, Решетилівському, Хорольському, Шишацькому районах, містах Миргород, Лубни.

 

угору ↑